Rachat de crédit avec un prêt hypothécaire

Vous avez souscrit plusieurs crédits (consommation, immobilier, voiture, revolving) et autres dettes et ne pouvez plus faire face à vos mensualités. Vous devez donc réaliser un rachat de crédit.

Pour pouvoir réaliser un rachat de crédit avec un prêt hypothécaire, vous devez être propriétaire d'un bien immobilier. On parle souvent dans ce cas de rachat de crédit propriétaire. Votre bien peut être soit libre de toute garantie (il n'y a plus de prêt en cours sur ce bien), ou non. Dans ce dernier cas, la banque rachètera vos crédits restants sur ce bien.

Avec une hypothèque sur votre bien, et sous réserve que vous puissiez assumer les mensualités de votre prêt hypothécaire futur (cf. notre rubrique Taux d'endettement), et si la marge hypothécaire est suffisante, la banque acceptera de vous octroyer un prêt hypothécaire.

Ainsi, sans vous démunir de votre bien, vous pourrez réaliser votre rachat de crédit à l'aide du prêt hypothécaire. Vous pourrez également en profiter pour dégager une enveloppe de trésorerie, pour faire face à de nouvelles dépenses ou pour débuter une épargne.

Nous avons décrit ci-dessus comment, avec le prêt hypothécaire, une banque ou un organisme de crédits peut vous octroyer un prêt en prenant une hypothèque sur un bien immobilier. L'hypothèque est ici une garantie qui protège la banque de votre non solvabilité. Dans ce cas, elle fera mettre en vente (en adjudication) le bien objet de l'hypothèque.

Une banque ou un organisme de crédits peut également prendre une autre garantie que l'hypothèque. On parle ici de caution, ou parfois de caution bancaire.

Le principe est le même : votre prêt est lié au bien immobilier par une caution. En cas de non solvabilité de votre part, l'organisme prêteur sollicite la caution, qui va le rembourser ... et se retourner contre vous pour être à son tour remboursée. La vente de votre bien paraît également inévitable...

Il existe deux avantages à solliciter un prêt "cautionné" au lieu d'un prêt hypothécaire :

• pas besoin de "passer chez le notaire",
• pas de frais de mainlevée à payer si vous rembourser le crédit avant son terme + 12 mois

Attention toutefois, les organismes de cautionnement n'acceptent pas les dossiers trop tendus. Si vous êtes dans ce cas, vous serez alors malheureusement dans l'obligation de solliciter un prêt hypothécaire classique.

Vos revenus sont de 2.000 € et vous êtes propriétaire de votre résidence principale estimée à 300.000 €.

Pour acheter votre appartement, y réaliser des travaux, et aussi acheter une voiture, vous avez contracté plusieurs crédits. Vos revenus ne suffisant pas à couvrir vos dépenses mensuelles, vous avez dû utiliser plusieurs cartes de crédits.

Vous ne pouvez assumer les mensualités de tous ces crédits, qui s'élèvent à 1.100 €. Avec un endettement de 55%, qui augmente chaque mois, vous sentez la nécessité de réaliser un rachat de crédit, pour un montant total de 135.000 € (crédit immobilier inclus). Cela sera réalisé à l'aide d'un prêt hypothécaire.

ATIPA propose un prêt hypothécaire de 135.000 €, qui vous permettra de rembourser tous vos crédits actuels.

La nouvelle mensualité est de 600 €. Votre endettement passe donc à 30%, ce qui vous permet de retrouver une situation financière stable. De plus, vous pouvez maintenant démarrer une nouvelle vie d'épargnant.

Parmi les prêts concernant le rachat de crédit, une question se pose si l'un d'entre eux est un crédit immobilier lié à un investissement locatif : Dans quelle mesure peut-on déduire fiscalement les intérêts du crédit hypothécaire correspondant cet investissement ?

La réponse est donnée dans le bulletin officiel des impôts 5D-2-07 N°43 du 23 MARS 2007 :

Dans le cas où votre prêt hypothécaire réalise un rachat de crédit qui inclut le crédit immobilier de votre investissement locatif, vous pouvez continuer à déduire les intérêts de votre crédi immobilier initial, bien qu'il soit remboursé.

L'extrait correspondant du bulletin est donné ci-dessous :
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Fiche n°10
Section 1
C. CAS PARTICULIERS
1. Intérêts des emprunts substitutifs

11.Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n'ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d'un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

12.Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;
- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.
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ATIPA possède des spécialistes du prêt hypothécaire. Vous pouvez consulter notre site internet www.pret-hypothecaire-atipa.fr pour plus de détails.