Rachat de crédit et investissement locatif
Vous souhaitez racheter plusieurs crédits (consommation, immobiliers...) et parmi ces crédits, un crédit immobilier a pour objet le financement d'un investissement locatif. Quel est réellement le problème ? Quid de la déduction des intérêts au niveau des revenus fonciers ?
La problématique du rachat de crédit incluant un investissement locatif
Si vous globalisez plusieurs crédits, dont un lié à un investissement locatif, le nouveau crédit, d'un montant plus important que le crédit pour l'investissement locatif, va donc contenir plus d'intérêts que le crédit immobilier initial.
Dès lors, la loi de droit commun qui vous permet de déduire les intérêts de vos revenus locatifs est-elle caduque, où pouvez-vous continuer à déduire des intérêts ? Et lesquels ?
La déduction des intérêts après le rachat de crédit immobilier
Une question se pose lorsque le rachat de crédit immobilier concerne un investissement locatif : Dans quelle mesure peut-on déduire fiscalement les intérêts du crédit hypothécaire correspondant cet investissement ?
Que la solution du rachat soit basée sur un prêt immobilier ou un prêt hypothécaire, la réponse est donnée dans le bulletin officiel des impôts 5D-2-07 N°43 du 23 MARS 2007 :
Dans le cas où votre prêt hypothécaire réalise un rachat de crédit qui inclut le crédit immobilier de votre investissement locatif, vous pouvez continuer à déduire les intérêts de votre crédi immobilier initial, bien qu'il soit remboursé.
L'extrait correspondant du bulletin est donné ci-dessous :
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Fiche n°10
Section 1
C. CAS PARTICULIERS
1. Intérêts des emprunts substitutifs
11.Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n'ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d'un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.
12.Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;
- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).
Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.
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